Intervenant au Colloque immobilier organisé par l’ESPI les 20 et 21 avril à Marrakech, Ahmed El Kettani, Directeur Associé chez Business Realties, s’exprime pour nous, sur l’importance de l’accompagnement des investisseurs dans le secteur de l’immobilier tertiaire.
- Quel est le profil de clientèle de Business Realties?
Notre clientèle est constitué d’institutionnels mais aussi d’utilisateurs. Ils font appel à nous dans la mesure où on intervient sur plusieurs métiers, l’agence immobilière pour l’immobilier d’entreprise, l’évaluation et l’expertise de biens immobiliers divers et variés, les études de marchés et de faisabilité sur des terrains bien identifiés ou des études généralistes sur le couple offre/demande, et les perspectives de projection sur plusieurs types d’actifs.
Ces études peuvent être demandées par nos clients, mais nous faisons également des études dans le cadre de notre stratégie de veille, plus les notes de marché qu’on publie régulièrement.
Nous sommes également dans la gestion d’actifs, gestion technique et gestion en property et facility management. Sachant que nous avons une filiale dédiée uniquement à l’aménagement des espaces de travail.
- Combien de collaborateurs travaillent avec Business Realties?
16 personnes en tout. C’est une équipe qui travaille sous la direction d’un associé qui responsabilise les effectifs.
- Quel est votre coeur de métier?
Le conseil principalement. Cela veut dire que les propriétaires-vendeurs, les bailleurs, les locataires, mais aussi les parties prenantes dans le marché de l’immobilier s’adressent à nous quand ils ont du mal à lire et à comprendre le marché.
Nous intervenons pour désopacifier le marché pour ces acteurs. Nous les conseillons et les accompagnons dans l’immobilier: dans l’acte d’acheter, de louer, de garantir les biens immobiliers à travers les banques et les assurances, etc. Par exemple: pourquoi moi, banque, devrais-je octroyer un crédit immobilier sur un projet si je n’ai pas un certain nombre d’informations sur le devenir de ce projet et sa rentabilité? Et donc in fine, est-ce que je vais pouvoir récupérer ce crédit?
- Comment vous distinguez-vous des courtiers?
Aujourd’hui les métiers de courtier et d’agent sont en train de se structurer grâce notamment au travail de l’Association marocaine des agences immobilières (AMAI). Il est vrai que nous sommes agents dans l’immobilier d’entreprise mais nous accompagnons les opérateurs économiques à travers tout le processus par le conseil. Notre intérêt n’est pas seulement dans le conseil, mais nous pouvons aller aussi vers le conseil généralisé et les études pour aider nos clients dans leur prise de décision.
- A quelle fréquence réalisez-vous vos études et vos analyses de marchés et quels sont les marchés concernés par ces études?
On opère principalement au Maroc, mais nous avons également un track record dans d’autres pays de la région. Nous avons travaillé en Algérie, en Tunisie, en Côte d’Ivoire et au Rwanda. Maintenant, nous essayons dans la mesure du possible de publier régulièrement des notes de marché sur des actifs qui intéressent nos clients. Par exemple: les bureaux à Casablanca: les taux de capitalisation, les tendances futures par rapport à la location, etc. Nous contribuons donc humblement à ce que le marché soit plus clair et moins opaque.
- Comment ces études aident-elles vos clients?
Les décisions quotidiennes de gestionnaires de parcs immobiliers se basent sur l’information actuelle, mais le plus important pour eux est de savoir où ils vont, c’est-à-dire les perspectives, ce que porte le futur. En ce qui nous concerne, nous appliquons des méthodes qui ont été approuvées ailleurs pour projeter l’offre et la demande d’un actif particulier dans une zone géographique définie.
- Qu’entendez-vous par la dualité du régime foncier marocain? Comment cette dualité risque-t-elle de freiner le développement du pays?
En tant que praticien du marché sur cette problématique juridique, je suis un peu gêné par cette dualité parce que les investisseurs industriels qui choisissent des zones généralement périurbaines, voire rurales, où il n’y a pas de biens et de terrains immatriculés, se retrouvent dans l’incapacité de réaliser des investissements immobiliers. Il faut savoir que les banques ne donnent pas de crédit hypothécaire si le terrain n’est pas immatriculé. Du coup, tout ce qui n’est pas immatriculé, échappe à l’investissement structuré. C’est une des problématiques que pose la dualité du régime foncier. Heureusement que dans les villes, la question ne se pose pas avec la même acuité. Cela freine le développement du tissu économique et social aussi.
- De par votre expertise, comment décririez-vous l’évolution du marché immobilier marocain, algérien et tunisien? Et quelles sont les similitudes et les différences entres ces marchés?
Nous sommes dans la même région, et l’immobilier n’est pas une sphère détachée des défis de la région. Prenons l’exemple de la Tunisie où certaines mesures dans l’immobiliers ont été ralenties par la révolution. En Algérie, les initiatives sont plus publiques que privées parce que la politique de l’Etat se dit socialiste, et intervient donc aussi dans l’immobilier. Les initiatives privées n’ont été ouvertes en Algérie que depuis quelques années. Cette donne est complètement inversée au Maroc, c’est le privé qui construit les logements sociaux par exemple. Le plus gros du marché est privé, en raison des subventions et de la fiscalité avantageuse notamment.
- Certains acteurs du secteur sont pessimistes en parlant de la crise, d’autres s’attendent à une reprise. Quelle est votre lecture de la situation?
Les taux de marge des promoteurs immobiliers aujourd’hui se réduisent. Est-ce que cela veut dire qu’on est en crise?Pour moi, la réponse est non parce que les acteurs devraient à mon sens, s’habituer à des marges plus raisonnables qu’avant. Et c’est là où nous intervenons auprès des investisseurs et des promoteurs. Nous les guidons dans leurs choix pour construire le sur-mesure. Pour écouler l’offre, il est important d’être à l’écoute et de s’adapter à la demande.
- Que pensez-vous de l’introduction des OPCIs au Maroc?
J’en pense beaucoup de bien. Cette manière de travail se faisait de manière ad hoc au Maroc avant. Il y avait des fonds d’investissement qui se sont constitués mais sans avoir les avantages fiscaux qu’offrent les OPCIs. Aujourd’hui, on a ce cadre juridique qui permet aux institutionnels et au public d’investir dans l’immobilier tertiaire par exemple, de bénéficier d’une rentabilité intéressante et aussi d’une maîtrise des risques qui sont associés à l’acte d’investir dans l’immobilier. Je pense que les OPCIs peuvent enclencher une bonne dynamique dans le marché de l’immobilier d’entreprise mais aussi dans le marché du résidentiel locatif.
Propos recueillis par Chaima Ezzahraoui pour PropertyFinder Morocco (Sarouty.ma)
