L’immobilier résidentiel à Casablanca connait un changement majeur qui était très attendu justifiée par des statistiques réelles. Durant les trois premiers mois de l’année, les prix ont chuté de 8,5% par rapport à la fin de l’année 2015, selon l’indice des prix de Bank-Al-Maghrib.
Le segment du résidentiel a enregistré une baisse de 3,6% alors que le segment professionnel a augmenté de 2,1%. Cette baisse des prix est confirmée dans les principales villes, à l’exception de Kénitra, El Jadida et Marrakech. On a enregistré une stagnation des transactions à El Jadida, une augmentation sur la capitale du Royaume, Kénitra et Fès alors qu’elles ont baissé dans les autres grandes villes. A Casablanca, les prix ont connu une faible baisse de l’ordre d’1%, avec une baisse de 3,2% pour les biens à usage professionnel et 1,7% pour les appartements. On constate une baisse de 7,3% des transactions (13% rien que pour les appartements).
Ces indicateurs reflètent bien l’éclatement de la fameuse bulle immobilière en l’absence d’un Argus officiel pour l’immobilier car certains professionnels ne sont pas de cet avis. Pour Rachid Khayatey, président du groupe immobilier KLK, ces indices ne représentent pas la réalité «Cet indice ne prend en compte que l’immobilier de seconde main et non le neuf», argumente-t-il. Il contredit la présence d’une dite crise ou baisse des prix. «Au contraire, nous avons remarqué une stabilité des prix au dernier semestre 2015 et 1er semestre 2016, avec même des hausses sur certaines zones», signale le membre de la Fédération Nationale des Promoteurs Immobiliers au Maroc. Pour le président de KLK, la production dépasse le taux d’absorption actuellement, il est difficile de rogner davantage la marge vu déjà sa faiblesse.
Le promoteur préconise que les banques baissent leur taux d’intérêt trop élevé pour que le marché renaisse.
Autre son de cloche auprès des agents immobiliers. «A Casablanca, l’ouverture de nouvelles zones immeubles s’est traduite par une offre plus abondante, impactant automatiquement les prix de ventes», explique Kamal Jouamaa, gérant d’IGL Immo, expert en conseil immobilier avec les quartiers villas transformés récemment en zones R+5 ou plus, comme Anoual, l’Oasis … S’y ajoutent de nouveaux projets en dehors de la ville, notamment à Dar Bouazza, Bouskoura, CFC, Marina… «L’offre de plus en plus prolifique, couplée à une demande de plus en plus rare, impacte forcément les prix de vente», poursuit l’expert en immobilier. S’y ajoute des clients de plus en plus connaisseurs cherchant le meilleur rapport qualité/prix.
Les tarifs par quartier à Casablanca:
Le référentiel de la DGI n’est qu’une étude scientifique pour uniformiser le marché. Il existe des écarts entre ces chiffres et la réalité selon les professionnels de l’immobilier
- Forte offre / Faible demande
- Prix élevés des biens immobiliers
- Crédits immobiliers très contraignants
Edité pour la 1re fois en 2015, le référentiel a été actualisé en février 2016. Selon les professionnels, une mise à jour qui n’a pas apporté des changements majeures. En ces temps compliqués, les professionnels mais aussi les particuliers, se réfèrent aux prix dictés par la Direction Générale des Impôts.
La nouvelle version s’élargie à de nouvelles zones ainsi qu’un système de pondération pour des cas exceptionnels. On distingue même la différence dans un même immeuble ou groupement d’habitations (Rez-de-chaussée, étages supérieurs, résidences sécurisées et non sécurisées…).
«On reste malheureusement sur sa faim quant au découpage des zones dans les quartiers centraux les plus convoités de Casablanca tels que Gauthier, Racine, Palmier, Bourgogne…», souligne Yassine Maaninou, DG de Web’n’Ko et expert en immobilier. Sauf pour Aïn Chock et Dar Bouazza, un peu plus affinées dans la nouvelle version, le découpage n’a pas changé d’un mètre depuis 1 an, ajoute-t-il. Encore: sur un total de 3.000 données, les nouvelles ne dépassent pas la centaine. «On remarque toutefois l’introduction pour la première fois de l’appartement économique dans le référentiel», tempère Maaninou. L’étage ou le nombre de façades deviennent un élément important dans le calcul du prix. Autre ajout: Quand un bien se trouve sur deux zone, on se réfère au prix de la zone la plus élevée.
Chose qui ne se confirme pas sur le terrain.Il existe des écarts entre ces chiffres et la réalité selon les professionnels de l’immobilier. A titre d’exemple: le prix au mètre carré au niveau du baromètre d’un appartement situé à Racine démarre à 17.000 DH (pour l’ancien), 20.000 DH pour le récent et 23.000 DH pour le neuf. Quand un agent immobilier annonce sur le même quartier un mètre carré entre 15.000 et 30.000 DH. Sur My Youssef, le référentiel estime le mètre carré dans une fourchette allant de 14.000 DH/m2 (ancien) à 18.000 DH/m2 (neuf). Or, les prix du marché varient entre 10.000 et 22.000 DH/m2 pour le même quartier. Pour Gauthier, les prix du marché coïncident avec ceux du référentiel: allant de 14.000 à 15.000 DH/m2 (ancien) à 22.000 pour le neuf.
Passez à l’action !
C’est le moment d’acheter avec cette baisse des prix (lire notre article sur le sujet) actuelle et les professionnels de l’immobilier vous le confirment. Des baisses allant jusqu’à 50%, selon les villes. Marrakech, Tanger, Fès, Kénitra, Témara… partout, il y a des révisions à la baisse, sinon une stabilisation logique qui devait arriver.
Source: L'Economiste - Spécial Immobilier
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