Enfin le bulletin officiel a publié la nouvelle loi sur la location des biens commerciaux depuis 1 semaine…pour une mise en application d’ici six mois. sarouty.ma a analysé et vous résume les changements principaux.
La loi n° 49.16 sur les baux d’immeubles ou locaux à usage commercial, industriel ou artisanal qui a été inscrite au Bulletin officiel du 11/08/2016 a pour but d’améliorer les relations entre propriétaires et locataires. Concernant son application, elle n’aura lieu que le 11/02/2016 soit dans 6 mois ce qui signifie l’abrogation du Dahier de 1995 ! Ci-dessous, une idée sur les nouveautés contenues dans la nouvelle loi:
Champ d’application élargi
La nouvelle loi va enfin concerner et couvrir les écoles privés, les laboratoires pharmaceutiques et activités similaires ainsi que les cliniques. Les coopératives ont aussi droit à cet élargissement.
Ecrit et état des lieux obligatoires
Tout contrat de bail devra être daté, signé et écrit ainsi qu’accompagné d’un état des lieux détaillé (local, équipements ou tout bien du dit-lieu). Ce dernier était le seul document protégeant les deux parties en fin de contrat. Comment? Voir si l’entretien du bien a été fait et qu’il n’a pas été endommagé ou que le propriétaire ne déduit pas des choses inexistantes et ceci dans le cadre du remboursement du dépôt de garantie ou la déduction des frais de réparation ou d’entretien que le locataire aurait du faire !
Révision du montant des loyers
A compter de la date de signature du contrat ou de la date de la dernière révision (conventionnelle, judiciaire), l’augmentation du loyer peut se faire après 36 mois soit 3 ans sans que celui-ci dépasse les 10% fixés par l’Etat.
Renouvellement du contrat de bail
La bail est reconduit par tacite reconduction si le locataire a exploité le local pleinement durant deux ans. En cas d’éviction suite au refus de renouvellement du contrat par le propriétaire, il doit verser l’équivalent du préjudice causé soit:
Valeur marchande du fond de commerce + frais d’aménagements + Montant des travaux faits + frais du déménagement
Mais le locataire peut ne rien toucher…Exemples:
- Tout locataire n’ayant pas payé son loyer depuis 3 mois et qui ne s’en acquitte pas après avoir reçu la mise en demeure envoyé par le propriétaire dans un délai de deux semaines et un jour
- Tout le locataire qui a apporté des changements au bien immobilier menaçant la construction de ce dernier…sauf s’il s’engage à remettre en état dans les délais fixés par la mise en demeure envoyée par le bailleur (pas plus de 3 mois)
- Tout locataire d’immeuble menaçant de ruine si bailleur n’a pas négligé l’entretien de son bien ou local
- Tout locataire qui utilise le bien immobilier pour toute activité autre que la sienne ou celle communiqué au propriétaire lors de la contraction de la location
Démolition et reconstruction du local
Le bailleur peut demander le départ de son locataire en cas de démolition pour reconstruction en lui payant l’équivalent de 3 ans de loyer et en lui donnant le droit de relouer un local après reconstruction. Si le juge, à la demande du locataire, ordonne la paiement de frais de mise en attente (frais du locataire durant la reconstruction tels que les salaires de ses employés).
Le locataire paiera le même loyer qu’avant et profitera de locaux modernes…sauf si un consensus est trouvé ou une décision judiciaire via de nouvelles clauses dans le contrat prenant en considération les travaux. Pour résumer un tel cas de reconstruction:
- Renouvellement possible avant 3 ans
- Possibilité d’augmentation supérieure à 10% si justifiée (+ de superficie ou + d’équipements de qualité)
Les travaux doivent commencer dans un délai de deux mois sauf cas de force majeure. Sinon le locataire bénéficiera de l’indemnité d’éviction complète. Il peut aussi en bénéficier si les nouveaux locaux reconstruits ne correspondent pas à son activité.
