Revigorer le marché de l’immobilier d’entreprise, tel est l’objectif des Organismes de Placement Collectif en Immobilier. Introduit en 2016, le ministère de tutelle promet l’entrée en vigueur de ce nouveau véhicule d’investissement dès la rentrée 2017.
Une nouvelle dynamique touche le marché de l’immobilier d’entreprise au Maroc avec l’introduction des Organismes de Placement Collectif en Immobilier (OPCI).
Quoi?
Ces outils d’investissement réglementés par la loi 70.14 adoptée en 2016, portent sur la construction et/ou l’acquisition d’immeubles détenus directement ou indirectement, en vue de leur location uniquement.
Comment?
Les OPCIs se déclinent en deux formes, soit en Société de Placement Immobilier (SPI), soit en Fonds de Placement Immobilier (FPI). Concrètement, les investisseurs sont également actionnaires et ont la personnalité morale dans le premier cas de figure. Quant au deuxième, les copropriétés d’actifs sont gérées par une société de gestion agréée. A noter que le deuxième modèle n’octroie pas à l’investisseur le droit de contrôle, de décision ou d’intervention sur la gestion. Par ailleurs, l’actif d’un OPCI est composé à hauteur de 60% au moins de biens immeubles, de titres de capital, de droits, de créances ou de titres de créances donnant accès au capital social des sociétés à prépondérance immobilière. A part les SPI cotées, les OPCI détiennent au moins 10% de liquidités et d’instruments financiers à caractère liquide.
Quand?
Selon Mohamed Boussaid, ministre de l’Economie et des Finances, “tous les textes relatifs aux OPCI ont été adoptés et publiés, et notamment la loi 70.14 qui les encadre. Aujourd’hui, nous sommes en train de finaliser la dernière circulaire, en concertation avec le secteur privé. Celle-ci paraîtra certainement d’ici fin juin 2017. Son entrée en vigueur est elle aussi, prévue pour la fin du premier semestre 2017”, rassure-t-il. “Bien évidemment, le secrétariat général du gouvernement (SGG) veille à la cohérence des textes”, dont il se targue d’être à la hauteur des standards internationaux. Maintenant, le cadre fiscal établi par le Projet de Loi de Finances (PLF) 2017 prévoit une exonération de l’impôt sur les sociétés (IS) non seulement pour les bénéfices issus de la location d’immeubles détenus par les OPCI, mais aussi pour les dividendes et les intérêts perçus par ces organismes. Même consigne pour les opérations de modification des statuts, de règlement de gestion ou de variation de capital. Celles-ci étant exonérées des droits d’enregistrement.
Pourquoi?
Derrière ces mesures d’exonération fiscale, se cache deux buts bien précis. Le premier consiste à stimuler l’investissement via l’enrichissement et la diversification des outils de placements. Le deuxième objectif est celui de rediriger l’épargne vers le marché de l’immobilier d’entreprise à travers les sociétés de gestion et les formules proposées par les réseaux bancaires marocains. Cela permettra également de financer le secteur immobilier et par la même occasion, de développer davantage le secteur financier. En effet, il est question d’environ 200 milliards de dirhams de volume d’actifs immobiliers captés par le marché des OPCI. C’est donc une réelle dynamique qui se prépare, destinée à fortifier l’économie du royaume.
L’exemple:
Inspirée par le modèle français, la tutelle voudrait “importer” le succès des OPCI au Maroc. En 2015, les actifs gérés par les organismes de placement collectif en immobilier atteignaient les 62 milliards d’euros, tandis qu’ils étaient de l’ordre 6 milliards, huit ans plus tôt. D’autre part, le constat est tel que les OPCI destinés au grand public ont collecté un total de 4,08 milliards d’euros en 2016, soit une hausse de 66,44% par rapport aux douze mois de l’année précédente. Pour ce qui est de la capitalisation de ces véhicules d’investissement “grand public”, la progression en 2016 a enregistré 92,1% passant ainsi à 8,72 milliards d’euros, par rapport à fin 2015.
Le 1er OPCI marocain à voir le jour
Nawfal Bendefa, PDG de Reim Partners (conseil & gestion en immobilier), l’a annoncé le 7 mars 2017 à Casablanca. Vecteur LV (VLV) et Petra Management fusionnent leurs entités en vue de créer une foncière immobilière. Cette dernière détient 27 actifs dans 15 villes marocaines. Il s’agit en clair, de 4 milliards de dirhams d’actifs fusionnés, d’environ 215.000 m² de surface locative et 480 locaux commerciaux. Pour rappel, les magasins concernés ont été visités en 2016 par plus de 30 millions de personnes. Selon le PDG, cette fusion serait liée à une vision financière entraînant la création d’un OPCI, censé diriger l’épargne-investissement vers de l’immobilier locatif, conditionné par des règles de gestion et de gouvernance précises, et établies par le cadre fiscal et législatif marocain des OPCIs.
Les finalités fixées
Premièrement, développer la réserve foncière existante qui s’élève à 30 Ha, puis développer le réseau de distribution de son actionnaire-partenaire Label’Vie. Ensuite, ses projets porteront sur l’étude des autres secteurs de l’immobilier destiné à la location, en s’ouvrant sur d’autres pays de la région.
Chaima Ezzahraoui pour Property Finder Morocco (Sarouty.ma)
