Alors que les clés en main deviennent de plus en plus populaires, il y a de plus en plus de monde demandant quelle voie ils devraient suivre lorsqu’ils achètent une propriété locative : acheter clé en main ou bien acheter et rénover la propriété par soi-même ? C’est une excellente question ! Mais la réponse est que cela dépend. Cela dépend de vous.
Que voulez-vous accomplir, quels sont vos intérêts en matière d’investissement, quelles sont vos compétences et quelle est votre tolérance au risque ? Plus généralement, qu’est-ce qui est le plus important pour vous ? Chacun aura une réponse différente.
Les avantages des propriétés locatives à acheter et rénover
- Un retour sur investissement certain
C’est le point le plus important. C’est sans doute la seule raison pour laquelle les gens choisissent cette option – et sans doute la seule raison pour laquelle beaucoup de gens investissent tout court. Voici ce qui se passe : Vous achetez un bien en difficulté bon marché, vous investissez une certaine somme d’argent pour le remettre en état, et ensuite la propriété vaut plus que le total que vous avez investi (prix d’achat initial + coûts de rénovation).
C’est vraiment l’essence même de l’investissement immobilier. Considérez cela comme la source principale des avantages de l’investissement immobilier, également connue sous le nom d'”argent gratuit”. Avec ces fonds propres gratuits, vous pouvez soit les conserver dans la propriété, soit refinancer la propriété et utiliser cet argent pour ce que vous voulez. Les gens l’utilisent souvent pour acheter d’autres propriétés et recommencer ! Si vous continuez à faire cela encore et encore, vous êtes sur la bonne voie pour devenir libre financièrement.
- Qualité
Chaque fois que vous faites quelque chose par vous-même, vous avez les meilleures chances d’obtenir la meilleure qualité de ce sur quoi vous travaillez. Vous allez probablement acheter la plus belle propriété, vous allez probablement la réhabiliter à un niveau légèrement supérieur, et elle se trouve probablement dans une zone légèrement plus agréable. À moins que vous ne soyez un investisseur très expérimenté et que vous ne vous souciiez que des chiffres, vous n’accordez peut-être pas autant d’importance à ce processus.
Mais généralement, tout faire soi-même a tendance à se produire dans des endroits plus agréables, avec de plus belles propriétés et de plus jolis travaux de rénovation.
- Contrôle
Vous contrôlez tout. Vous prenez les décisions, vous faites les choix, vous avez la main sur tout, et il y a de fortes chances que vous dormiez plutôt bien la nuit parce que vous contrôlez tout.
Les inconvénients des propriétés locatives à acheter et rénover
- Le temps et les efforts
Cette méthode peut demander une quantité atroce de temps et d’efforts. Une fois que vous avez acquis de l’expérience et que vous avez progressé, vous pouvez mettre en place des systèmes pour accélérer les choses. Mais, surtout lorsque vous débutez, vous devez vous attendre à ce que cette méthode soit l’une des stratégies qui demandent le plus de temps et d’efforts. Vous pouvez réduire le temps et les efforts en achetant quelque chose qui ne nécessite pas beaucoup de travail, mais vous commencez alors à risquer une partie de cette appréciation forcée. Cette stratégie peut vous obliger à trouver de bonnes propriétés en difficulté, à les rénover, à trouver des locataires et à louer la propriété. Ce dernier point représente du temps et des efforts permanents. Plus vous avez de compétences, moins le temps et les efforts sont importants, mais vous devez prévoir d’être très actif et impliqué dans cette stratégie.
- Expertise
Vous devez être l’expert. Si vous n’avez jamais réhabilité une maison auparavant, vous devez vous fier à l’expertise d’un entrepreneur, ce qui peut s’avérer périlleux. Ou si vous n’êtes pas compétent pour trouver de bonnes propriétés en détresse, vous devez trouver un moyen de le faire. Les niveaux d’expertise dont vous pourriez avoir besoin si vous faites tout vous-même sont les suivants : trouver de bonnes propriétés en difficulté, négocier, trouver un financement créatif, rénover et louer.
- La prise de risque
En parlant de compétences qui ne sont pas inhérentes au départ, chaque fois que vous parlez de la nécessité de faire quelque chose sans savoir exactement comment le faire correctement, vous augmentez votre risque. Si vous n’avez jamais réhabilité une maison, votre risque peut être très élevé. Si vous ne savez pas comment déterminer ce qu’est une bonne propriété en difficulté et/ou où se trouve le bon endroit pour l’acheter, vous augmentez considérablement votre risque avec la possibilité de coûts de réhabilitation supplémentaires imprévus et la mauvaise qualité des locataires potentiels. Le risque de retard est plus élevé si vous ne savez pas exactement ce que vous faites, le risque de vous faire rouler par les entrepreneurs est plus élevé, et vous pouvez même être en danger si vous ne connaissez pas exactement toutes les lois relatives à la propriété (plus sur le côté gestion). En dehors de vos compétences, c’est votre argent qui est investi dans cette propriété jusqu’à ce qu’elle soit réglée et qu’elle génère des liquidités, donc si quelque chose ne va pas, c’est votre argent qui peut être perdu.
- Les liquidités initiales
Cela dépend de votre situation, mais à moins que vous ne puissiez obtenir un bon prêt d’argent dur ou un prêt de financement à court terme, vous devrez peut-être utiliser votre propre argent pour la réhabilitation. Cela peut nécessiter un capital beaucoup plus important que celui dont vous disposez.
