Le succès de l’investissement immobilier à long terme repose sur deux facteurs essentiels : les rendements et l’expérience.
En fait, l’un des principaux facteurs qui empêchent les investisseurs potentiels d’investir dans l’immobilier à long terme est la crainte qu’ils ont des dégâts imprévus, comme les fuites ou des appels de maintenance au milieu de la nuit.
La gestion immobilière est un maillon essentiel dans le succès de votre portefeuille d’investissement. Et la lutte pour trouver un équilibre entre bonne gestion et préservation des marges est réelle.
Dans cet article, Sarouty.ma va vous fournira des éléments méthode pour assembler un système de gestion immobilière efficace. Je vois deux résultats tout aussi valables à cet exercice :
Documentation du processus du début à la fin
La plupart des maux de tête liés à la gestion d’un immeuble de placement proviennent du fait que l’investisseur réagit aux problèmes au lieu d’être proactif à leur sujet. Par conséquent, tout système de gestion correctement conçu doit commencer par documenter le processus du début à la fin à l’avance. Ensuite, une fois que nous aurons un aperçu des étapes du processus, nous pourrons prendre des mesures pour automatiser, modéliser et éliminer tout problème futur dans l’œuf avant qu’il ne perturbe votre emploi du temps chargé.
Il y a six grandes étapes dans le processus de gestion immobilière. À chaque étape, nous expliciterons les actions importantes que l’investisseur doit entreprendre pour éliminer un grand pourcentage des problèmes futurs.
L’exécution du contrat de location
Après négociation, vous avez entre les mains un contrat de location signé. C’est le point où la plupart des relations propriétaire-locataire commencent à se détériorer. D’une part, l’investisseur veut que le locataire emménage, paie un loyer et prenne soin de l’endroit. D’autre part, le locataire emménage et dispose immédiatement d’une longue liste d’éléments dont il souhaite que l’investisseur s’occupe immédiatement. Les ingrédients des brouilles sont en place.
Si vous prenez le temps de faire trois choses à ce stade, vous vous épargnerez beaucoup de chagrin sur toute la ligne :
- Préparation en amont : La propriété a-t-elle besoin d’être apprêtée ? Gardez une liste de contrôle standardisée et passez en revue la peinture, les revêtements de sol, le nettoyage, l’aménagement paysager et d’autres éléments divers. Prenez soin d’autant de ces éléments que possible avant l’emménagement des locataires.
- Rencontrer le locataire pour expliquer les conditions du bail et les responsabilités. Certes le locataire n’a-t-il pas lu le bail avant de le signer. Il devrait connaître les termes et les responsabilités. Mais rencontrer le locataire pendant une heure pour passer en revue les termes du bail et ses responsabilités en vertu de ce bail peut rapporter des avantages incroyables. Passez en revue quand le paiement est dû et comment vous préférez être payé. Expliquez comment vous préférez communiquer (c’est-à-dire assurez-vous qu’ils soumettent des demandes écrites par e-mail, sauf si vous souhaitez recevoir des SMS ou des appels au milieu de la nuit). Dites-leur comment vous vous attendez à ce qu’ils gardent la propriété et quel est votre processus de gestion des réparations.
Les locataires emménagent dans la propriété
Lorsque les locataires sont prêts à emménager dans la propriété, vous devez :
- Documenter l’état de la propriété. Il peut être utile de se promener dans la propriété avec les locataires, d’appuyer sur chaque interrupteur, de tirer la chasse d’eau de toutes les toilettes, d’allumer les appareils électroménagers, d’ouvrir tous les tiroirs. En d’autres termes, assurez-vous que la propriété est prête à accueillir les locataires.
Envoyez un e-mail de bienvenue aux locataires. Dans cet e-mail, assurez-vous d’inclure :
- Informations sur la société de services publics.
- Emplacement de la conduite principale d’eau, du disjoncteur et du chauffe-eau.
- Comment et quand payer.
- Comment voulez-vous qu’ils communiquent avec vous
- Leurs responsabilités.
Le renouvellement du bail
L’un des moyens les plus fiables d’augmenter vos retours sur investissement consiste à conserver d’excellents locataires en garantissant le renouvellement des baux. Si vous pouvez faire en sorte que vos excellents locataires restent, vous ne rencontrez aucune vacance et éliminez le besoin de préparation, ce qui permet à tous les montants mis de côté pour ces deux événements de se répercuter sur votre résultat net et de devenir des flux de trésorerie avant impôts.
Voici une approche systématique des renouvellements de bail.
- Commencez la discussion un à deux mois avant l’expiration du bail (selon l’avis de déménagement requis sur le contrat de bail).
- Demandez à votre agent immobilier une liste des locations comparables qui ont été louées au cours des 6 derniers mois pour documenter le loyer du marché pour votre propriété.
- Si vous souhaitez informer, envoyez un e-mail. Si vous voulez influencer, appelez ou visitez en personne. Personne n’aime s’entendre dire que son loyer va augmenter. Cela conduit inévitablement au sentiment que le propriétaire est gourmand et veut simplement plus d’argent pour la même propriété. Par conséquent, le propriétaire doit expliquer les raisons de l’augmentation : les loyers du marché ont augmenté, les impôts fonciers et les assurances ont augmenté, etc.
La recherche de nouveaux locataires
Malgré tous vos efforts pour obtenir un renouvellement, il arrive parfois que des locataires décident de déménager. Cela est souvent dû à des facteurs indépendants de votre volonté ou de votre capacité à influencer. Par exemple, les locataires peuvent avoir décidé d’acheter une maison et n’auront plus besoin de louer. Ou ils pourraient s’installer dans une autre ville. Rien de ce que vous pouvez dire ou offrir ne changera ces décisions.
Par conséquent, vous devez maintenant vous concentrer sur la sécurisation d’un nouveau locataire tout en minimisant l’inoccupation. Afin d’atteindre cet objectif, vous devez obtenir la coopération de votre locataire actuel. Il doit permettre la visite des locataires potentiels. Cependant, si votre locataire actuel ne coopère pas, tous ces efforts peuvent être vains. Par exemple, si l’endroit est en désordre lorsque vous montrez la propriété, cela n’aide pas votre cause.
Enfin c’est à vous seul que revient le choix de gérer vous-même la location ou d’embaucher une direction professionnelle. Mais quoi que vous décidiez, agissez dès aujourd’hui et assurez-vous que votre système de gestion est infaillible, peu importe qui s’en occupe.
